不動産の売却を行う際には、不動産会社が直接購入する「買取」での売却方法と不動産を一般のお客様が購入する仲立ちを行う「仲介」での売却方法の2種類があります。 不動産の買取と仲介による売却方法ではメリット・デメリットがあり、特徴が異なります。
そこで、それぞれの売却の流れと合わせて、売却方法について、詳しくご紹介します。
売却の流れを比較してみます。
仲介の流れ | 買取の流れ |
1.売却相談・査定依頼 2.査定価格のご提示 3.売却依頼(媒介契約の締結) 4.広告・販売期間 5.購入申込 6.契約条件の調整 7.不動産売買契約の締結 8.残金決済・引渡し(現金化) | 1.売却相談・査定依頼 2.査定価格のご提示 3.契約条件のお打合せ 4.不動産売買契約の締結 5.残金決済・引渡し(現金化) |
仲介のメリット・デメリット
「仲介」の場合は、不動産仲介会社が不動産を購入するのではなく、一般個人のお客様が購入することが殆どです。仲介では物件をお預かりしてから、販売活動をおこない購入希望者を探す必要があります。 不動産会社では既に登録されている購入希望者や来店のお客様への物件のご紹介とあわせて、不動産ポータルサイトや不動産流通機構(レインズ)などのインターネット媒体への掲載や、新聞折込チラシなどの各種広告媒体を使って、広く購入希望者を探します。 よって市場価格に近い価格での売却が可能となる一方、別途不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介のメリット
- 市場価格に近い価格で売却できる
仲介のデメリット
- 売却までに時間がかかる
- 仲介手数料がかかる
- 売主に瑕疵担保責任がある
- 内覧が必要
- 近隣の方に知られてしまう可能性が高くなる。
下記に当てはまる方は仲介がお勧めです。
- 物件の売却時期に余裕がある
- 設備や若干のリフォームにお金が少しかけられる。
- 居住したまま販売するとき内覧者が来ても問題ない。
- 近隣に売却中であることが分かっても良い
買取のメリット・デメリット
仲介と買取の流れで大きく異なる点として、売却スケジュールに一番影響を与える、「広告・販売期間」が不要なことです。「買取」での売却方法では、買主が不動産会社となるため、仲介の場合のように一から購入希望者を探す必要がなく、不動産会社に売却の相談をおこなってから不動産売買契約の締結、残金決済・引渡しに至るまでの期間が、仲介の場合よりも圧倒的に短くできることが出来るのが最大の特徴です。
買取のメリット
- 不動産会社が買い取るので仲介手数料がかからない。
- 早期に現金化できる
- 瑕疵担保責任が免責となる。
- 買い手様の内覧の必要がない。
- 近所の人に知られる可能性が低い
買取のデメリット
- 仲介より価格が低くなる。
- 物件により買取できない場合がある。
下記に当てはまる方は不動産会社への売却がお勧めです。
- 売却資金の必要時期が確定している
- 売却にあたって必要経費の支払いに余裕がない
- 売却に至るまでの手間・時間が煩わしい・面倒
- 売却しているということを近隣に知られたくない
仲介手数料は
普通の計算方法と速算法での手数料計算
たとえば、不動産の売却価格が2,000万円の場合、仲介業者に支払う仲介手数料の限度額は66万円(税別)計算方法は(2,000万円×3%+6万円+消費税)となります。この計算は速算法と言い、厳密には売買価格2,000万円の内、200万円の部分が5%=10万円、200万円~400万円の200万円部分が4%=8万円、400万円以上の1600万円の部分が48万円。全て合わせると10万円+8万円+48万円=66万円が報酬額となります。(2000万円×3%+6万円=66万円)と同じ計算になるわけです。
取引金額 | 報酬限度額(税抜) | 報酬額 |
200万円以下の部分 | 取引金額×5% | 10万円 |
200万円超~400万円以下の部分 | 取引金額×4% | 8万円 |
400万円超の部分 | 取引金額×3% | 48万円 |
合計報酬額=66万円(税別) |
仲介か?買取か?
仲介と買取のどちらが得なのかは物件や売却理由により異なります。
実際に売ると決めたのだから、なるべく高くスムーズに売りたいと誰しもが思うはずです。私たちは、少しでも早く、少しでも高く売る独自の戦略とノウハウを持っています。
広い土地などの場合や農地などでは、必ずしも当てはまるケースばかりではありませんが、お客様のご要望をしっかり聞き取り、少しでも早く売却できるようサポートさせて頂きますのでご安心ください。例えば戸建住宅を売却検討される場合で実際の売却時期が半年以上先の時などは、まず仲介での売却を進め、販売額を調整し、それでも期間内に売却に至らない場合は、買取を利用するのも手かもしれません。
このように売却を検討中のお客様のケースにより方法が変わってきます。まずは売却の無料相談をお気軽にご利用ください。
- Q&A 相談するだけでも大丈夫
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勿論、大歓迎です。不動産取引は専門的な言葉も多く、理解するのは難しいものです。それぞれのケースを交え分かりやすくご説明させて頂きますのでご安心下さい。また、無理な勧誘や強引に売却を迫るような事は絶対に致しませんのでご安心ください。
- 住宅ローンが残っているけど家を売れますか?
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はい。可能です。多くのお客様が住宅ローンが残ったまま家を売却しています。ローンを全て完済してから家の売却を検討している方は少なく、多くの方がローン返済中に住み替えたり、転勤や離婚などの理由で売却を検討されています。また、殆どの方は35年でローンを組んでいます。繰り上げ返済を行ってもなかなか完済は出来ませんので当然と言えば当然です。
気になるのは家を売却した場合にローン残債が消えるのか?と言う事だと思います。実際には家の売却が完了と共に、住宅ローンの全額を一括で返済しなければ抵当権が抹消できませんので、購入者の名義になりません。
よって答えは一つ住宅ローンが完済できる価格。すなわち少し時間がかかっても仲介での売却が住宅ローンを残さず売却する、一番の近道だと思います。
当社では状況を鑑み、お客様に合った売却スケジュールを提案させて頂きます。購買ターゲットを絞りスムーズな売却活動を行います。